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中信证券:民营物管公司面临五大困局,央企龙头全面崛起

2022-09-02 22:46:27 682

摘要:物业|竞争格局剧变,央企全面崛起▍全面的增长掩盖了成长的烦恼,地产信用风波令问题爆发。物业管理行业在2016年之后走向全面繁荣,但品牌护城河窄,社区增值服务多而不强等问题并未得到根本解决,并购对价又越来越高,外拓竞争也日益激烈。到2021年...

物业|竞争格局剧变,央企全面崛起

▍全面的增长掩盖了成长的烦恼,地产信用风波令问题爆发。

物业管理行业在2016年之后走向全面繁荣,但品牌护城河窄,社区增值服务多而不强等问题并未得到根本解决,并购对价又越来越高,外拓竞争也日益激烈。到2021年底,开发行业信用风波,彻底改变了行业的竞争格局。物业管理虽然是非周期的行业,但和开发商共享品牌的诸多民营物企,隐忧爆发,陷入了发展的困境。

▍民营物管公司面临五大困局。

2022年以来,民营物管公司面临多重困扰。

第一,应收款增加,尤其是对关联方的应收款。

第二、案场业务随开发退潮而降温,潜在关联交付规模下降。

第三、关联方开发的存量项目,运维养护责任更多落到物业管理公司头上。

第四、市值缩水不仅使股权融资不再可能,也令股权激励效果大打折扣。

第五,部分开发背景的股东为了保交付和信用,处置股权。2022年H1,代表性民企营收同比增长45%,但净利润同比下降26%,营收的同比增幅较之2021年全年下降27个百分点。

▍央企龙头全面崛起。

2022年以来,央企物管龙头迎来战略发展机遇。

第一、央企物管公司利润率起点较低,代表性央企2022年上半年毛利率(不含华润万象商管部分)16.8%,较去年同期上升0.1个百分点。中期而言,信用良好的关联方仍会积极负担存量项目运维养护责任,企业可以把注意力主要放在科技提效上来。

第二、凭借品牌优势,央企物管公司在对公业务拓展方面占据显著上风,其拓展的公建城服业务应收压力相对更少。

第三、市场化浪潮洗礼,央企物管公司的市场化考核和激励体系更加健全,又保持了传统的稳定优势。

第四、央企关联公司的开发业务市占率提升,城市能级普遍提升,关联方交付贡献虽然占比普遍不高,但中期贡献这部分营收含金量比较高。

第五、更稳妥,聚焦风险控制的并购,推动外延增长。

▍央企物管公司市占率天花板不低。

物业管理是存量行业,短期没有出现地产行业部分民企货值大幅下降,份额快速萎缩的局面。但长期而言,央企物管公司的市占率天花板并不低,因为关联方缩表,品牌和组织受损对很多民企物管公司的影响是中长期的。和开发行业不同,物管的地方差异不如规模经济,地方小企业在物管拓盘的竞争中普遍对龙头欠缺优势。

▍风险因素:

央企物业管理公司对阶段性亏损容忍度小,对项目盈利可预见性要求高的特点,决定了其在外拓非居时优势更大;物管行业的一些央企仍然缺乏必要的股权激励。

▍投资策略:

我们认为,物业管理行业虽然有成长中的烦恼,但行业成长空间广阔,政策支持力度大,空间相关的服务需求远未得到满足,底层运营效率还有显著提升空间——这个行业的大发展并没有结束。而且,2021年底以来,外拓的竞争(尤其是非居)明显缓和,并购的对价明显下降(甚至无人问津),对发展状况良好的企业而言,这是一个大机遇期,是新一轮快速成长的起点。我们看好央企物管龙头的崛起。

本文源自金融界

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