摘要：AMC（资产管理公司）成为今年以来房地产行业纾困中的高频词汇。截至目前，已经有包括华融资产、信达资产、东方资产、长城资产在内的四大全国性AMC以及浙商资产、江苏资产等地方性AMC入场房地产，驰援对象包括恒大、佳兆业、中南控股、阳光城等企业或...
AMC（资产管理公司）成为今年以来房地产行业纾困中的高频词汇。截至目前，已经有包括华融资产、信达资产、东方资产、长城资产在内的四大全国性AMC以及浙商资产、江苏资产等地方性AMC入场房地产，驰援对象包括恒大、佳兆业、中南控股、阳光城等企业或旗下项目。
在业内人士看来，AMC在化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的经验，对稳定停工项目交付预期、修复购房者信心具有重要意义。但是，由于出险房企以及停工楼盘相对较多，且AMC自身对于资产风险偏好的约束，在纾困上或许受限较多。
全国性、地方性资产管理公司纷纷入场
AMC，即资产管理公司，最早出现于1997年亚洲金融危机时，是我国为了化解部分国有商业银行的风险，专门设立的不良资产处置机构。
目前，我国有5家全国性AMC，包括1999年成立的四大AMC，分别为华融资产、长城资产、东方资产、信达资产，以及2020年成立的中国银河资产。在地方性AMC方面，根据银保监会规定，每省份最多可设置2家地方性AMC。截至2022年3月，我国一共有59家地方性AMC。
今年1月下旬，金融管理部门召集5家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与出险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
在政策鼓励下，各大AMC开始入局房地产。截至目前，四大AMC已经与多家房企合作，诸如长城资产与佳兆业达成战略合作；华融资产分别与中南控股、阳光集团合作；信达资产先后介入盘活佳兆业深圳某项目、华宇集团安徽某项目。
根据华融发布的2022年中期业绩公告，今年上半年，公司推进重点涉房客户风险化解，按照法律隔离、实质管控、封闭监管、重组盘活的经营策略，成功推进实施一批项目的风险隔离和化险纾困；公司新增投放收购重组类业务中，问题企业重组业务占比超60%。
长城资产也披露，今年上半年，其通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。
在地方性AMC动作方面，今年以来，江苏资产、河南资产、湖北资产等纷纷出马。以湖北为例，截至7月末，湖北资管、天乾资管2家地方性AMC聚焦主业、深耕本地，累计处置不良资产账面值36.92亿元；四大AMC累计在湖北收购资产账面值80.96亿元，投放54.73亿元，其中助企纾困投放44.91亿元。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，AMC在债务重组、资产处置以及相关资源调配等方面有丰富的经验和优势，也具有较强的资金优势。AMC参与，对化解房地产风险有较大作用。
新京报制图/许英剑
成立纾困平台盘活问题项目
AMC入局房地产并不鲜见，但是今年较为集中，其模式与此前有什么区别？
从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要的纾困方式是与地方政府、地方国企或央企成立合作“平台”，或是直接介入房企、项目，由于针对房企的债务梳理、重组方案制定较为复杂，目前已成功落地的案例在项目层面，模式是“AMC接管+委托代建”。
在企业层面，4月15日，陕建地产集团与信达陕西分公司签署合作备忘录，共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金。7月，据河南资产管理有限公司官网披露，其与郑州地产集团联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。8月，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金。
此外，长城资产与佳兆业的战略合作中，出现了央企招商蛇口的身影；中南控股与华融资产的合作中，也有南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司参与，通过成立合作主体的形式向中南控股提供总规模不超过50亿元的支持。
在业内人士看来，央企或是国企的参与，不仅能够扩大纾困“平台”规模，还能够提供信用背书，打通更多融资通道。
在项目层面，信达资产对佳兆业进行救助的首个落地项目悦伴湾，采用的是“AMC接管+委托代建”模式，由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费。
受资金及风险偏好约束，AMC或将量力而行
问题是，AMC纾困房地产效果如何？能否助力出险房企走出泥潭呢？
在2022年中期业绩发布会上，中南建设总经理陈昱含透露，与华融资产和江苏资产的合作现在处于项目审批和条件磨合阶段，现在有10多个应收项目在提交和审批过程中。但AMC参与房企纾困，前期也在磨合，落地没那么快。
此前的7月，长城资产也披露了落地情况，已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复、正在出资。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，市场对于AMC来推动房地产纾困有着很强的预期，因此除AMC进场外，各地积极开拓更多渠道来保交楼，解决房企面临的困局将是重要方向。从目前来看，AMC的推进正在逐步开展，但是推进节奏慢于市场预期，涉及的城市和项目相对有限。
进展较慢的原因除了房地产困境较大外，也跟AMC自身的业务情况及对于资产的风险偏好有关。
中金证券认为，四大全国性AMC当前仍有较多存量坏账清理压力，新投放资金的风险偏好较低，另外，其在融资和资本金补充上成本并不便宜，考虑到AMC当前面临的资本、资金及风险偏好约束，预计在此次风险化解过程中，AMC将量力而行，聚焦模式升级。
上述地方性AMC相关负责人表示：“现在AMC的心态大部分是谨慎的，房地产市场仍在下行中，不会做盲目的投资与布局。”
“当前，出险企业、项目数量较多、分布较广，AMC的资金量有限，同时也有风险控制和盈利的要求，因此对纾困对象也有较高要求。对于出险房企而言，应当将AMC及其他纾困方式当做撬点，提高资金的使用效率，借此展开更大规模的自救。”刘水说。
新京报2022年9月6日产经周刊《救项目还是救公司？——地产纾困5种新模式扫描》。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 翟永军
